空き家は相続それとも相続放棄？メリットとデメリットから見た失敗しない選択法

1　空き家を相続した場合の選択肢

空き家を相続した場合、法定相続人は空き家を自由に取り扱うことが可能です。空き家の状態などによって制限されることはありますが、主な取り扱い方には、以下のものがあります。

・住居として使用する

・賃貸する

・売却する

・寄付する

・解体する

1-1　住居として使用する

空き家を相続した場合、その家を住居またはセカンドハウスとして使用できます。

例えば、現在アパートに住んでいて一軒家に住みたいと思った時に、「相続した空き家を住居として使用する」という選択肢が出てくるでしょう。空き家の状態が良く手を加える必要がない場合は、新たに戸建てを購入するよりも費用は安く済みます。

セカンドハウスとして所有する場合は、自治体から認定を受ける必要があります。セカンドハウスとして認められれば生活の拠点を2つに増やすことが可能となり、生活にメリハリが出るなど、今よりも充実した毎日を過ごすことが期待できるでしょう。

1-2　賃貸する

空き家を所有したら、賃貸物件として人に貸すことが可能です。特に思い入れのある空き家なら、売却したり壊したりすることなく維持できます。

立地条件が良く、リフォーム代など賃貸の準備にかかる費用を家賃収入で回収できるめどが立てば、空き家を賃貸物件として活用することを検討するとよいでしょう。

1-3　売却する

相続した空き家は、

・中古住宅として売りに出す

・不動産会社から買い取ってもらう

などの方法で売却できます。売却してしまえば、物件の管理や管理費を気にすることはありませんし、まとまったお金が手元に残ります。空き家の相続人が2人以上いた場合は、売却することによって得た現金で遺産を分配できますので、遺産分割も容易でしょう。

1-4　寄付する

空き家を寄付することは、相続した空き家を手放す方法の一つです。寄付には金銭的なメリットは期待できませんが、「誰かに貢献したい」という欲求を満たすメリットがあります。

空き家の主な寄付先は、

・自治体

・法人

・個人

です。

必ずしも寄付を受け付けてくれるとは限りませんが、空き家を手放したいというのであれば、選択肢に入れるとよいでしょう。

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1-5　解体する

法定相続人は、相続した空き家を壊して更地にすることが可能です。その空き家がとても人が住めるような状態でないという場合でも、相続後解体することによって空き家をめぐるトラブルやクレームを回避できます。

解体後の更地は売りに出すこともできますし、駐車場として再活用するなど新たな収入源につながります。

2　空き家を相続した場合のメリットとデメリット

「空き家を相続する」と選択した場合、どのようなメリットが得られるのでしょうか。また、デメリットはあるのでしょうか。相続した場合のメリットとデメリットについて見てみましょう。

2-1　空き家を相続した場合のメリット

①現金化できる

空き家を相続することで得られるメリットは、何と言っても現金化できることでしょう。

売却することでまとまったお金が手に入りますし、人に貸し出せば継続的な収入を得られることから、老後の収入を安定させることにもつながります。

②税金面で優遇される場合がある

空き家を相続することで、相続税が減額されることがあります。

例として、以下に2つの特例を挙げます。

・空き家特例：売却した空き家で得た利益（譲渡所得）に対して3,000万円まで控除される

・小規模宅地の特例：法定相続人が相続する不動産のうち、一定条件を満たしたものに対して相続税評価額が最大80％減額される

税金の優遇には、相続する空き家が一定の条件を満たす必要がありますが、それをクリアすれば、税金面での負担を軽減できるでしょう。

2-2　空き家を相続した場合のデメリット

①コストがかかる

空き家を相続した場合のデメリットは、費用がかさむことです。相続した状態のままで住居や賃貸として利用できる空き家は少ないのではないでしょうか。

住居や賃貸を目的とする場合はリフォーム代がかかりますし、解体して他の用途に使うという時も、解体費や工事費が発生するでしょう。また、賃貸物件として活用しても必ずしも借り手が現れるという保証はありません。このことは、売却する場合についても同じです。

②税金がかかる

相続した空き家には、

・固定資産税（課税標準額×1.4％）

・都市計画税（課税標準額×0.3％）

といった税金が課せられます。

空き家の使い道に困り、そのまま放置するだけでも、毎年税金がかかります。使い道のない空き家を所有し続けることに対して、金銭的な負担を感じるかもしれません。

③行政指導が入る

空き家の状態によっては、そのまま放置することが難しい場合があります。

例えば、相続した空き家が「特定空家等（そのまま放置すると倒壊などのリスクを伴う空き家のこと）」とみなされた場合、持ち主に対して地方自治体から行政指導が入ります。

行政指導は、「助言」から始まり

・「指導」

・「勧告」

・「命令」

という順に重くなっていきます。

もし「命令」に従わない場合は、50万円以下の罰金が空き家の持ち主に課されます。

さらに空き家を強制的に取り壊すことになると（行政代執行）、空き家の持ち主は解体にかかった全ての費用を支払わなくてはなりません。

3　空き家を相続放棄するメリットとデメリット

空き家を相続したくない場合、法定相続人は「相続放棄」を選択できます。

相続放棄とはその名のとおり、法定相続人が遺産の相続を放棄する制度です。相続放棄を選択した場合には、以下のメリットとデメリットがあります。

3-1　相続放棄のメリット

①空き家の取り扱いについて考える必要がなくなる

相続放棄をすると、負債を含む全ての相続から解放されます。空き家について言えば、空き家をどのように取り扱えば良いのか考える必要はありませんし、手続きなどに時間を費やさずに済みます。

②税金を納める必要がなくなる

空き家を所有した場合、固定資産税や都市開発税などの税金が毎年かかります。けれども、相続放棄することで、それらの税金を納める義務から解放されます。

③他の法定相続人との争いを避けられる

相続放棄をすると、「遺産を相続する」というプロセスに参加する必要がなくなります。空き家の相続について他に法定相続人と話し合う機会がほぼなくなり、争うリスクも避けられるでしょう。

3-2　相続放棄のデメリット

①「空き家だけ相続しない」ということはできない

相続放棄をするということは、全ての遺産（負債も含む）の相続権を放棄することを意味します。そのため、空き家だけ相続したくないということはできず、他に相続したい遺産があった場合は、相続放棄を選択するのが難しくなるでしょう。

②相続放棄をめぐるトラブルに巻き込まれる可能性がある

基本的に相続放棄は、当人が決めることです。けれども、他の法定相続人たちの反対にあうなど、当事者間でトラブルになることがあります。また、相続放棄をしても管理義務が残っているために、倒壊した空き家の後始末をしなければならないなどのトラブルに巻き込まれる可能性があります。

③税金が高くなる可能性がある

相続放棄して死亡保険金などを受け取った場合、非課税枠の対象外となります。つまり、課税された分余計に納税しなければならないということです。

④管理責任が残る可能性がある

2023年4月より、財産管理義務に関する新しいルールがスタートしました。従来は、相続放棄をしても相続財産管理人が選任されるまで財産管理義務を負っていましたが、新しいルールでは「現に占有している」という条件から外れれば、財産管理義務から逃れることが可能になったのです。

“相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。引用：民法（e-Gov）”

例えば、故人と一緒に暮らしていた法定相続人には、「現に占有」している実態があるとみなされます。反対に、故人と離れて暮らしていた場合は、「現に占有」している実態がないため、相続放棄をしても財産管理義務が生じない可能性が高まります。

このように財産管理義務のルールは変更されましたが、財産管理義務に該当する場合は、デメリットを感じるでしょう。

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4　空き家を相続するかどうか迷ったら

空き家を相続するか放棄するかで迷ったら、専門家に相談しましょう。

空き家の相続に関する相談先は、以下のところが無難です。

・不動産会社

・司法書士

・税理士

・弁護士

4-1　不動産会社

あらゆる不動産を専門に取り扱っている不動産会社は、不動産の売買や活用法に関する一般的な相談に対応しています。

・相続する予定の空き家をどのように活用できるか

・空き家をどのように活用したらいいのか

・相続する空き家の価値の評価方法について知りたい

といった場合の相談先としておすすめです。

4-2　司法書士

司法書士ができることには、以下のようなものがあります。

・相続財産の調査：相続する財産の内容を調べる

・相続人の調査：故人の戸籍謄本などから相続人を調べ確定する

・不動産の相続登記：故人が所有していた不動産（土地や建物など）の相続登記の手続きをする

・相続放棄申請書の作成：家庭裁判所に提出する相続放棄申請書を作成する

このように、司法書士は相続に必要なおよその調査や手続きを代行してくれます。

相続人や相続財産の内容を聞いてから相続するかどうかを決めたいというのであれば、司法書士に相談するのが無難でしょう。

4-3　税理士

税の専門家といえば、税理士です。税理士は、依頼主の要望に応じてその不動産に課せられた税金の計算をしたり、節税対策を提案したりします。空き家には相続税など複数の税金がかかるため、その計算や申告、特別控除の適用など税務問題が多く絡んできます。

そうした税金に関する相談は、税理士に相談するのがベストでしょう。

4-4　弁護士

弁護士の業務は、相続財産の調査や不動産の相続登記など、司法書士の業務とかぶる点があります。けれども、弁護士と司法書士の大きな相違点は、弁護士は紛争が起きた時、依頼主に代わって交渉できるという点です。

例えば、遺産分割協議で他の法定相続人と意見が割れて対立した場合、弁護士は他の法定相続人と交渉したり、家事調停の代理人として出廷したりします。

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5　空き家の相続相談を弁護士に依頼するメリット

弁護士に空き家の相続問題について相談することは、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。主なメリットを以下に3つご紹介します。

5-1　相続する場合のメリット

①空き家に関する相談から紛争の調停まで任せられる

空き家をめぐる問題解決を弁護士に依頼すると、相続相談から家事調停まで一連のサポートを受けられます。

最初は穏やかに進んでいた相続の話が、途中でバトルに発展することも珍しくありません。特に、遺産が大きくかつ法定相続人が複数いる場合は、当事者間で争いが発生しやすいのです。もし弁護士に依頼していれば、予想外の紛争に巻き込まれたとしても、他の相続人との交渉から調停までスムーズに対応してもらえるでしょう。

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②依頼者の立場に立ったアドバイスを受けられる

弁護士の役割は、依頼者が抱えている問題を解決することです。そのため、常に依頼主にとってベストな解決方法を提案してくれます。例えば、空き家を他の法定相続人と分割する場合、空き家の状態など必要な情報を収集し、複数ある分割方法の中から依頼主にとって適切なものを選んでくれます。

③空き家の価値を適切に評価できるよう提案してもらえる

空き家など不動産の価値を評価する方法はいくつかあり、どの方法を使うかによって評価額は変わります。

つまり、評価額によって得られる遺産額も異なるということです。不動産の評価は最終的に当事者同士で決めますが、どのように評価するのが適切なのか迷うかもしれません。弁護士に依頼することで、納得のいく算出方法をアドバイスしてもらえるでしょう。

5-2　相続放棄する場合のメリット

単純承認して相続放棄が出来なくなることを避けたり、携帯電話の解約等の問題への対応や、相続放棄の期間経過後の申立てへの対応等も任せることが出来ます。

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6　まとめ：空き家はメリット、デメリットを押さえて専門家も活用！

空き家を相続した場合と、相続放棄した場合のメリットとデメリットについてご紹介しました。どちらの選択にも、それぞれメリットとデメリットがあります。現在置かれている状況や空き家の状態などを考慮しながら、自分にとってベストな方法を選びましょう。

一人で決めることが難しい場合は、専門家に相談するのが一番です。

相談先として

・不動産会社

・司法書士

・税理士

・弁護士

をご紹介しました。

それぞれ専門分野が異なりますので、「何を一番に解決したいか」に焦点を当て、その問題解決に合った専門家に相談することが賢明です。

相続をめぐる一連のサポートを必要とするのなら、弁護士がよいでしょう。相続すべきか放棄すべきかのアドバイスから民法改正後の財務管理義務に関する解釈、そして紛争に発展した場合の調停まで法的立場からの支援を受けられます。

相続の手続きの中には、期限が決められているものもあります。必要に応じて専門家の力を借りながら、相続問題の早期解決を目指しましょう。